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建言献策

关于创新封闭式小区物业管理的建议

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【字体: 日期:2020-08-31   来源:亚博竞猜
封闭式小区物业管理存在的问题:
    1、物业企业准入门槛较低。2017年国务院出台取消物业资质审批的通知,物业企业进入市场门槛较低,物业管理水平参差不齐,管理过程中存在服务不完善、物业管理效率低下等问题,种种社会矛盾尖锐突出,而物业行业的主管部门也缺乏有力的监管手段。
    2、物业与业主间存在普遍矛盾。小区房屋质量及配套设施出现问题时业主一般只会找物业企业维修,大部分开发商在质保期内对维修大多采取推诿拖拉手段,造成业主矛盾指向物业公司,拒不交费。物业公司在收缴不齐物业费的情况下会采取相应手段降低其运营成本,进而导致物业服务水平的继续下降,招致业主的不满。当出现问题得不到有效解决时,有些法律意识淡薄的业主会选择集会、堵门、拉横幅等维权形式,严重影响社会治安。
    3、小区内基础设施配套不全。部分小区内车位比例严重不足,非机动车管理难问题突出,车辆随意乱停堵塞消防通道,楼道内私拉电线充电等现象普遍存在,造成重大消防安全隐患。
    建议、办法:
    (一)提高物业服务企业的准入门槛。
    1、物业服务企业实行招投标市场准入制度。选聘具有相应资质的物业服务企业,禁止房地产开发商直接指定物业服务企业。原小区前期物业服务企业继续参与投标的,应事先征求社区居委会、派出所、市场监管局、房管局的意见。
    2、实行项目职业经理人制度,物业服务聘请的职业经理人,须参加市物业管理主管部门的物业服务培训,取得岗位证书。未经考核不具备岗位证书的,不得从事管理岗位。
    (二)实施物业服务履约保证金管理模式。由区房管局、社区与物业服务企业签订《物业管理协议》,物业服务企业缴纳物业服务履约保证金,以小区为单位实行专户管理;区房管局建立履约保证金管理档案,当发生终止物业服务或者服务不到位等情况时,依照《物业管理协议》从履约保证金中扣除相应款项。
    (三)全面实行物业服务星级标准和奖惩措施。政府行业部门牵头,每年由物业管理协会开展对物业项目的考核工作。对被评为优秀物业企业的享有企业税费减免、下浮履约保证金比例、法律援助“绿色通道”等政策支持,并由财政安排专项资金给予表彰和奖励。对于物业服务质量差,整改不力和在整改期限内超时限的物管企业纳入黑名单,两年内不准在辖区内承接项目。
    (四)建立诚信档案,加大对物业服务企业的扶持力度。
    1.建立诚信档案,对于失信物业服务企业在五年内禁止参与物业项目竟标。
    2.对开发商擅自变更前期物业服务企业导致管理混乱的,从企业质量保证金中扣除。
    3.对管理住宅的物业管理企业实行营业税“先征后等额贴补”的优惠政策,按照亚博竞猜市《关于对管理住宅的物业管理企业实行营业税“先征后等额贴补”的暂行规定》的通知执行。
    4.恶意欠缴物业费的业主(公职人员),根据物业服务企业的申请,业主所在单位及相关部门应在调职、晋升、二手房屋交易、出行等方面进行限制。
    (五)多措并举,切实化解业主与物业之间的矛盾。
    1.就近划拨土地建设非机动车停放点。建议由人大、亚博竞猜列出议案、提案,呼吁区政府就近划拨土地建设非机动车充电点和开放式机动车停放场所,解决小区困扰已久的问题。
    2. 加强对开发公司交房前的验收。物业企业应与业主一起参与房屋验收的全过程,并由政府牵头,强制开发公司在小区交房后成立售后维修小组,以解决房屋交付后出现的房屋质量问题,缓解物业与业主间的矛盾。
    3.加强实行联席会议制度。组建区级物业管理工作机构,建立健全“区、乡镇、社区”三级管理体系,建立由政府、主管部门、街道、社区、派出所、业主委员会、物业企业等参加的物业管理联席会议制度,定期召开物业管理联席会议,构建以“人民调解、行政调解、司法调解”相互衔接的物业服务纠纷调解机制,共同协调解决业主委员会不依法履行职责、业主委员会换届、物业服务企业变更交接、履行物业服务合同等过程中出现的信访问题。
    4.成立物业行业协会。成立物业行业协会,衔接“政府、协会、物业企业”三者之间沟通与监督,集多方、多种渠道,充分利用企业行业之间的相互制约、评比达到行业管理水平的提高和规范。
    5.积极引导小区自治,成立业主委员会。出台相应政策就业主委员会成员和权责进行细分和规定。明确业主委员会必须有一名社区工作人员担任业主委员会的副主任,有一名党员是业主代表,物业经理到社区兼职为社区副书记或副主任。对参选的业主委员会委员严把人选关,在年龄、身体状况、文化水平、综合素质方面有具体要求,促使业委会在提高物业管理水平、调解矛盾纠纷中能够发挥更大的作用。
    6.出台《封闭式物业小区管理实施方案》。在方案中应就业主委员会成员和权责问题,非机动车停放和充电问题,外来探访机动车管理问题,小区内广告收入分配等当前矛盾突出的问题进行详细规定。
(市亚博竞猜提案委供稿)

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